Uchwalona w lipcu 2023r. ustawa o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw zmieniają prawne ramy zagospodarowania przestrzennego w Polsce wprowadziła do porządku prawnego nową instytucję – zintegrowany plan inwestycyjny („ZPI”). To istotny element reformy planowania przestrzennego, który od kilkunastu miesięcy stosowany jest w praktyce obrotu gospodarczego.
Zmiana ta wychodzi naprzeciw postulatom inwestorów, zwłaszcza z branży mieszkaniowo-deweloperskiej, ale i komercyjnej, którzy na terenie danej gminy planują realizować swoją inwestycję.
Z prawnego punktu widzenia ZPI to szczególna forma planu miejscowego, uchwalana przez radę właściwej gminy na wniosek inwestora. W założeniu ZPI ma na celu usprawnienie procesu realizacji inwestycji, zwiększenie współpracy między gminami a inwestorami oraz zapewnienie realizacji inwestycji w sposób zgodny z interesem publicznym. Co do zasady zreformowane ustawodawstwo urbanistycznie nie przewiduje ograniczeń co do rodzaju inwestycji jakie mogą być objęte ZPI. W teorii więc w zasadzie każda inwestycja może być realizowana na podstawie ZPI, np. zakład produkcyjny, inwestycja z zakresu odnawialnych źródeł energii (OZE) czy inwestycja mieszkaniowa. W praktyce mogą jednak pojawić się pewne ograniczenia, zwłaszcza w odniesieniu do inwestycji z zakresu OZE, o czym w oddzielnym wpisie.
Procedura uchwalania ZPI rożni się od standardowej procedury uchwalania planów miejscowych – inicjatywa sporządzenia ZPI leży po stronie inwestora, który powinien zlecić przygotowanie ZPI, a następnie złożyć wniosek o jego uchwalenie do właściwej rady gminy. Ze względów praktycznych inwestorzy angażują do sporządzenia ZPI często tych planistów/ urbanistów, którzy na obszarze danej gminy przygotowują plany ogólne lub miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Na inwestorze ciąży obowiązek pokrycia całości lub części poniesionych przez gminę kosztów uchwalenia ZPI, w tym oczywiście wynagrodzenia planisty/ urbanisty sporządzającego projekt ZPI, ale też kosztów realizacji roszczeń osób trzecich, na przykład z tytułu obniżenia wartości sąsiednich nieruchomości na skutek uchwalenia ZPI.
Przygotowanie ZPI i złożenie wniosku o jego uchwalenie to z jednej strony metoda na uzyskanie korzystanych rozwiązań dla inwestora w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, umożliwiających realizację jego inwestycji, która w znowelizowanych przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nazywana jest tzw. „inwestycją główną”. Z drugiej strony inwestor zobowiązany jest wykonać tzw. inwestycję uzupełniającą. Według definicji ustawowej inwestycja uzupełniająca to inwestycja w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy sieci uzbrojenia terenu, dróg publicznych, linii kolejowych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, obiektów działalności kulturalnej, obiektów opieki nad dziećmi do lat 3, przedszkoli, szkół, placówek wsparcia dziennego, placówek opieki zdrowotnej, obiektów, w których prowadzona jest działalność z zakresu pomocy społecznej, obiektów służących działalności pożytku publicznego, obiektów sportu i rekreacji, obszarów zieleni publicznej, obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność handlową lub usługową - o ile służą obsłudze inwestycji głównej.
Inwestycja uzupełniająca jest zatem swego rodzaju inwestycją służącą ogółowi mieszkańców danej gminy, czyli stanowi inwestycję społecznie użyteczną, ale nie może pozostawać w oderwaniu od inwestycji głównej. Zgodnie z prawem inwestycja uzupełniająca powinna służyć obsłudze inwestycji głównej, ale mogą z niej skorzystać także lokalni mieszkańcy. W praktyce często gminy oczekują budowy/ naprawy/ modernizacji drogi, chodnika czy oświetlenia w ramach realizacji inwestycji uzupełniającej.
Zasady realizacji inwestycji uzupełniającej określane są w tzw. umowie urbanistycznej. Umowa urbanistyczna to nowa instytucja prawna, również mająca źródło w znowelizowanym ustawodawstwie z zakresu zagospodarowania przestrzennego umożliwiająca uregulowanie relacji pomiędzy gminą a inwestorem w zakresie realizacji przez inwestora inwestycji uzupełniającej. Umowa urbanistyczna, sporządzana w formie aktu notarialnego stanowi jeden z elementów procedury uzyskiwania ZPI.
Z uwagi na wprowadzone kategorie inwestycji głównej i inwestycji uzupełniającej, zgodnie z prawem ZPI powinien obejmować obszar nie większy niż obszar inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej.
Wejście w życie ZPI powoduje utratę mocy obowiązującej planów miejscowych lub ich części odnoszących się do terenu objętego tym zintegrowanym planem inwestycyjnym.
Co istotne, uchwalony ZPI jako rodzaj planu miejscowego nie zastępuje pozwolenia na budowę ani innych decyzji administracyjnych, ale jest podstawą dla ich wydawania w przyszłości.